법무법인 선운

[법무법인 선운 10월 뉴스레터]

■ 공정거래위원회

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• 관할청 ‘인·허가 미승인’ 사실을 알리지 않고 광고한 행위 등에 대해 시정명령 및 공표명령 부과

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공정거래위원회는 4개 민간임대아파트 사업 시행사가 예비 임차인이 되려고 하는 회원을 모집하면서 관할청의 ‘주택건설사업계획 승인(인․허가)을 받지 않은 사실’을 알리지 않고, 회원 모집률이 낮음에도 ‘마감임박’ 광고한 행위에 대해 시정명령 및 통지명령과 함께 공표명령을 부과하였습니다. 아울러 기존 시정명령을 이행하지 않은 ㈜드림하우징 및 대표자를 고발 조치하였습니다.

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< 4개 시행사별 부당광고 및 조치 내용 >

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일반적인 아파트 분양은 관할청의 주택건설사업계획 승인(인·허가) 후 수분양자를 모집하는 반면, 이 사건 민간임대아파트 사업은 회원(예비 임차인)을 먼저 모집한 후 협동조합을 구성해 관할청의 인·허가를 받는 방식으로 진행되었습니다.

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회원들은 민간임대아파트 사업 시행사와 회원가입 계약을 체결하고 계약금, 중도금 등의 회비(일종의 임차료)를 차수별로 납부하였으며, 회비는 민간임대아파트 건설 사업비에 충당되었습니다. 회원들은 임대아파트 준공 후 10년간 임차인으로 거주하며, 이후 분양전환에 따라 해당 임대아파트를 분양받을 수 있는 조건이었습니다.

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이러한 사업 추진과정에서 4개 시행사가 임대분양 예정인 아파트의 회원(예비 임차인)을 모집하면서 다음과 같이 부당한 광고행위를 하였습니다.

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4개 시행사는 2024년 11월부터 주택홍보관, 인터넷 카페·블로그·유튜브, 전단지, 현수막 등을 통해 회원을 모집하면서, 해당 임대아파트 건설에 필요한 관할청의 주택건설사업계획 승인(인·허가)을 받지 않았음에도 이러한 사실을 알리지 않고, 마치 관할청 인·허가를 받은 것처럼 광고하였습니다.

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공정위는 이와 같은 행위가 임대아파트 건설사업 추진에 필수적인 관할청 인·허가 취득 여부에 관한 정보를 소비자들에게 제대로 제공하지 않아, 소비자가 마치 해당 인·허가를 받은 것으로 오인하게 하여 소비자의 합리적인 구매 선택을 방해하였으므로, 표시광고법 제3조 제1항 제2호의 기만적인 광고에 해당한다고 판단하였습니다.

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< ‘주택건설사업계획 미승인’ 누락 광고(예시) >

② ‘마감임박’ 광고

또한, 4개 시행사 중 ㈜드림하우징, 베네치아(유), ㈜해성산업개발 등 3개사는 2024년 11월부터 인터넷 유튜브․블로그, 현수막 등에서 민간임대아파트 예상 세대수 대비 회원 모집률이 28.4~33.6%에 불과함에도, ‘마감임박’이라고 광고하였습니다.

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< 3개 시행사별 회원(예비 임차인) 모집률 및 광고기간 >

< ‘마감임박’ 광고(예시) >

공정위는 이와 같은 행위가 소비자들에게 회원 모집이 마감임박한 것처럼 잘못된 인상을 주어 계약을 서두르도록 유도하고 소비자의 합리적인 구매 선택을 방해하였으므로, 표시광고법 제3조 제1항 제1호의 거짓․과장 광고에 해당한다고 판단하였습니다.

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이에, 공정위는 4개 시행사에게 시정명령(통지명령 포함) 및 공표명령을 부과하였습니다. 다만, 과징금을 부과할 경우 회원가입 계약을 체결한 소비자(회원)가 납부한 회비에서 과징금이 충당되어 오히려 소비자의 부담이 가중될 수 있는 점을 고려하여 과징금은 부과하지 않기로 결정하였습니다.

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한편, 「민간임대주택에 관한 특별법」이 개정(2026년 9월 8일)됨에 따라 2027년 3월 9일부터는 이 사건과 같이 민간 시행사가 관할청의 주택건설사업계획 승인(인·허가)을 받지 않고 회원을 모집하는 행위가 금지될 예정입니다.

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이번 조치는 관할청 인․허가가 필수인 민간임대아파트 사업 과정에서 서민들의 재산과 주거안정에 매우 중대한 영향을 미치는 부당 광고행위를 제재함으로써, 소비자에게 정확한 정보가 제공되도록 하여 소비자 피해를 예방하는 한편, 부당한 광고행위가 무분별하게 자행되지 않도록 관련 업계에 경각심을 높였다는 점에서 의의가 있습니다.

 공정위는 앞으로도 민간임대아파트 등 부동산 건설사업 과정에서 국민들의 일상생활에 중대한 영향을 미치는 부당한 광고행위를 지속적으로 감시하고, 위반행위 적발 시 엄중 제재할 계획입니다.